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1. 계약 자동 연장 확인
- 계약 만료 6개월에서 1개월 전까지 집주인이 계약 종료 의사를 통보하지 않았다면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다(묵시적 갱신).
- 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 시 전세 계약은 2년간 자동 연장됩니다.
2. 묵시적 갱신의 효력
- 묵시적 갱신이 되면, 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
- 하지만 집주인은 세입자가 동의하지 않는 한 임의로 계약을 종료할 수 없습니다.
3. 집주인의 퇴거 요구가 부당한 경우
- 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하더라도, 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약이 유지되므로 세입자를 내보낼 수 없습니다.
- 세입자의 2기분 이상 월세 연체나 무단 전대 등 불법적인 사유가 발생했을 때만 집주인이 퇴거를 요구할 수 있습니다.
4. 대응 방법
- 계속 거주 의사 전달: 집주인에게 전세 계약이 자동 연장되었으므로 계속 거주할 권리가 있다고 명확히 통보합니다.
- 법적 조치 고려: 집주인이 부당하게 퇴거를 강요하거나 보증금을 반환하지 않을 경우, 법적 대응을 고려할 수 있습니다.
5. 법적 보호 조치
- 주택임대차분쟁조정위원회: 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청할 수 있습니다.
- 임대차 존속확인 청구: 법원에 임대차 존속확인 청구를 진행할 수 있습니다.
6. 보증금 반환 문제
- 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있지만, 묵시적 갱신 후 세입자가 해지를 통보한 경우 3개월 후에는 보증금을 반환해야 합니다.
- 전세금반환소송: 보증금 반환이 지연될 경우 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 소송 제기 전 내용증명을 발송하여 전세금 반환을 요청하는 것이 좋습니다.
- 임차권등기명령: 임차권등기명령을 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
7. 기타 고려 사항
- 계약 해지의 중요성: 전세 사기를 당한 경우, 계약 해지를 통해 법적 효력을 무효화하고 전세금 반환 요구의 근거를 마련해야 합니다.
- 강제 퇴거 대응: 만약 집주인이 강제 퇴거 소송을 제기할 경우, 소환장과 소장을 받은 날로부터 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 합니다.
8. 현명한 대응 전략
- 가능하다면 집주인과의 원만한 합의를 통해 해결하는 것이 좋습니다.
- 하지만 집주인이 강압적으로 요구한다면 법적 보호 조치를 적극적으로 활용해야 합니다.
- 법률 전문가의 도움을 받아 문제를 해결하는 것도 좋은 방법입니다.
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